La valeur d'un bien, oui ! Mais quelle valeur ?

La valeur versus le prix

Tout d’abord, il est important de différencier deux termes : La valeur, et le prix. Ce sont en effet deux choses distinctes. La valeur est établie sur la base de l’appréciation de différents critères, selon différents modes de calculs. Le prix, en revanche, est le résultat in fine de l’alignement des volontés du vendeur et de l’acheteur. Le prix est par définition plus volatile. De ce fait, en cas de haute conjoncture, le prix sera par exemple sensiblement plus haut que la valeur du bien. D’autres éléments influent également sur la différence entre la valeur et le prix, comme les micros marchés, les marchés de niches ou encore la catégorie de biens spécifiques (par exemple les objets de luxe).

La valeur marchande ou vénale

Tout bien immobilier possède immanquablement plusieurs valeurs, comme la valeur fiscale, la valeur d’assurance incendie, la valeur de liquidation, la valeur d’engagement hypothécaire, la valeur affective, etc. Et bien entendu la valeur marchande (ou valeur vénale).

C’est généralement cette dernière qui intéresse le propriétaire immobilier. Cette valeur correspond au montant estimé auquel un immeuble devrait être vendu, dans une transaction normale, sans contrainte d’aucune sorte, dans un marché libre.

Le choix de la méthode

Lorsque l’on cherche à vendre son bien immobilier ou à le transférer (suite à un décès, divorce, autres), il est pertinent de connaître sa valeur marchande. Pour y parvenir, il est nécessaire de tenir compte des spécificités de l’objet pour appliquer la bonne méthode. Par exemple, on n’estimera pas avec la même méthode une villa individuelle et un immeuble de rendement entièrement dédié à la location.

Le choix de la méthode utilisée est crucial ! En cas d’erreur sur le choix de la méthode, la valeur calculée pourra être soit beaucoup trop élevée soit beaucoup trop basse. Dans les deux cas, les conséquences seront néfastes.

Quid des estimations en ligne ?

Les estimations en ligne font appel à une méthode encore différente. En effet, la plupart utilisent une méthode appelée hédoniste. Cette dernière consiste à comparer le bien avec d’autres objets similaires (généralement déjà vendus) dans la même région et ayant été publiés sur Internet. Autrement dit, c’est une méthode qui s’appuie sur une analyse statistique comparative, sans nécessairement être apte à prendre en compte tous les aspects et spécificités du bien estimé. L’approche de la valeur définie ne peut donc être considérée comme exhaustive, mais a cependant le mérite de donner « rapidement » une fourchette de prix.

La plus-value de l’expert immobilier

La complexité de l’expertise immobilière réside notamment dans une vision à 360° afin que tous les paramètres et les particularités qui influencent la valeur actuelle et future soient pris en compte. Dans ces conditions, seul un expert ayant visité l’objet, avec une connaissance approfondie de la région et de l’immobilier au sens large, pourra donner une valeur au plus juste de la réalité et cas échéant apporter des conseils avisés quant à sa potentielle valorisation.

Au sein de l’association de l’union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI), les membres possèdent les compétences nécessaires afin d’estimer votre bien immobilier et ses particularités